¿Quiere vender su casa antes de fin de año? Por qué conviene empezar ahora

Casaenventa.com.ec · Guía para propietarios

En Guayaquil y en la Zona 8 hay muchos propietarios que se plantean la misma meta: "vender la casa antes de que termine el año". Es una meta posible, pero tiene un detalle que pocos consideran a tiempo. Una compraventa no se cierra el día en que aparece el comprador. Se cierra cuando el crédito se aprueba, la escritura se firma, los impuestos se pagan y la transferencia queda inscrita en el Registro de la Propiedad.

Y entre noviembre y diciembre, cada uno de esos pasos tiende a tomar más tiempo.

Por qué los trámites suelen ir más lentos a fin de año

El último bimestre del año reúne varios factores al mismo tiempo:

1. Feriados y fines de semana largos. Según el calendario oficial del Viceministerio de Turismo, el lunes 2 y el martes 3 de noviembre de 2026 son feriados nacionales (Día de los Difuntos e Independencia de Cuenca), lo que genera un descanso del sábado 31 de octubre al martes 3 de noviembre. El viernes 25 de diciembre (Navidad) también es feriado nacional, y el 1 de enero de 2027 cae en viernes. Cada feriado resta días hábiles a bancos, notarías, municipios y registros.
2. Cierres anuales de las instituciones. Algunas entidades suspenden la recepción de trámites antes del 31 de diciembre. Como referencia, a fines de 2025 el Registro de la Propiedad de Cuenca anunció que recibiría trámites registrales solo hasta el 22 de diciembre, por mantenimiento del sistema y cierre anual institucional. Cada cantón define su propio calendario, por lo que conviene consultarlo con anticipación.
3. Vacaciones y receso judicial. Entre el 23 de diciembre de 2025 y el 6 de enero de 2026 rigió la vacancia judicial en materias como la civil. Esto es relevante cuando la venta depende de un trámite judicial pendiente, por ejemplo algunas sucesiones o la resolución de un conflicto sobre el bien.
4. Más demanda en las mismas ventanillas. Muchas personas intentan cerrar sus pendientes antes del cambio de año, y eso suele traducirse en más turnos, más filas y más tiempo de espera.

Cuánto tiempo puede tomar una venta con crédito

La mayoría de compradores de vivienda usada necesita financiamiento. Por eso, el calendario del vendedor depende en buena parte del calendario del crédito del comprador.

• Crédito del BIESS. En septiembre de 2026, el BIESS informó que el desembolso de sus créditos de vivienda toma en promedio entre 30 y 43 días, contados desde la entrega completa de la documentación hasta la acreditación de los recursos. El propio banco ha explicado que una parte del proceso depende de factores externos, como los estudios jurídicos, las notarías y el Registro de la Propiedad.
• Inscripción en el Registro de la Propiedad de Guayaquil. Según su gerencia, una inscripción toma normalmente entre 5 y 8 días, y los certificados tienen un plazo general de hasta 8 días laborables, dependiendo del caso. En 2025, el tiempo promedio de despacho fue de 7,13 días.
• Bancos privados. Cada entidad maneja sus propios plazos de evaluación, avalúo y estudio legal, que suelen sumar varias semanas.

Con estos tiempos, un trámite que recién comienza a fines de noviembre podría terminar cruzando la Navidad y el cierre de año. Si en el camino falta un documento, la venta puede pasar fácilmente a enero.

El cambio de año también cambia los requisitos

Hay un punto que muchos vendedores pasan por alto: el impuesto predial.

En Guayaquil, el predial del año nuevo empieza a cobrarse desde el 1 de enero en línea, con un descuento por pronto pago que se reduce cada quincena. En 2026, ese descuento fue del 10% en la primera quincena de enero. Además, el Registro de la Propiedad de Guayaquil advirtió que, a partir del 5 de enero de 2026, toda solicitud de inscripción debía incluir el comprobante de pago del predial 2026.

En la práctica, si la inscripción de una compraventa se pasa a enero de 2027, lo esperable es que se exija el predial del nuevo año. Es un pago adicional y otro paso más en un mes con mucha demanda en las ventanillas municipales.

Algo similar ocurre con la liquidación de alcabala y plusvalía. En Guayaquil, el notario presenta el trámite en el sistema municipal de transferencia de dominio con documentos como el certificado de avalúos vigente, el comprobante de pago del predial y el certificado de historia de dominio actualizado. Si alguno de estos documentos vence o corresponde al año anterior, hay que volver a obtenerlo.

Checklist para vender una casa de segundo uso antes de fin de año

Quien tiene la decisión tomada puede adelantar la mayor parte del trabajo desde ahora:

1. Escritura de la propiedad. Tener a mano la escritura inscrita y verificar que los datos (nombres, linderos, áreas) coincidan con la realidad de la casa.
2. Certificado de historia de dominio y certificado de gravamen. Permiten demostrar quiénes han sido los dueños y si existen hipotecas, embargos o prohibiciones de enajenar. Tienen una vigencia limitada, así que conviene pedirlos cuando la negociación esté avanzada, pero sin dejarlos para el último momento.
3. Impuesto predial al día. Revisar que no existan valores pendientes, incluida la Contribución Especial de Mejoras (CEM) en el caso de Guayaquil.
4. Certificado de avalúos y datos catastrales. El código catastral y el avalúo municipal se usan para liquidar alcabala y plusvalía.
5. Alícuotas y paz y salvo. Si la casa está en urbanización o condominio, solicitar a la administración el certificado de no adeudar alícuotas.
6. Hipoteca vigente. Si la propiedad todavía tiene una hipoteca, consultar con la entidad acreedora cuánto tarda en emitir el levantamiento. Es uno de los pasos que más suele demorar.
7. Servicios básicos. Planillas de luz y agua al día ayudan a dar confianza al comprador y a su banco.
8. Estado civil y herederos. Si la casa pertenece a una sociedad conyugal o a varios herederos, confirmar que todas las firmas necesarias estarán disponibles en diciembre. Las vacaciones de fin de año son una razón frecuente de retrasos.
9. Confirmar calendarios. Preguntar a la notaría, al banco del comprador y al municipio correspondiente (Guayaquil, Samborondón, Daule u otro) sus horarios y fechas de cierre de diciembre.

Qué gana el vendedor que se adelanta

Una casa con la documentación lista se vuelve más atractiva para el comprador que ya tiene su crédito en marcha. Cuando el banco o el BIESS piden documentos, el vendedor preparado responde en horas y no en semanas. Eso reduce el riesgo de que el comprador se desanime, de que un certificado caduque o de que la firma se postergue hasta después de las fiestas.

También mejora la negociación. Quien tiene sus papeles en orden negocia desde la seguridad. Quien los busca a última hora suele terminar aceptando condiciones que no hubiera aceptado con más tiempo.

Conclusión

Fin de año no es una mala época para vender, pero sí es una época en la que el tiempo vale más. Entre feriados, cierres institucionales, vacaciones y ventanillas con más demanda, los trámites tienden a ir más despacio justo cuando más propietarios quieren cerrar.

La pregunta útil no es solo "¿puedo vender mi casa este año?". También es: ¿tengo todo listo para que el comprador pueda cerrar a tiempo?

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Nota: la información de plazos y requisitos es referencial y puede variar según cada entidad y cada caso. Se recomienda confirmar directamente con la institución correspondiente.