Lo que Tulum enseña a quien invierte en arriendo vacacional

Durante casi una década, Tulum fue presentado como el destino perfecto para invertir: playas del Caribe mexicano, turismo internacional, un aeropuerto nuevo, el Tren Maya y la promesa de que un departamento en preventa se pagaría solo con las rentas de Airbnb. Hoy el panorama es distinto. Miles de viviendas siguen sin venderse, los ingresos por renta vacacional han bajado y hay proyectos que quizá nunca se terminen.

Lo que ocurre en Tulum no es solo una noticia de México. Es una lección útil para cualquier persona que compra un inmueble pensando en formar patrimonio a través del arriendo vacacional, también en Ecuador.

De 1.466 a 13.266 unidades en construcción

Según datos de INFOHabitat con información de Softec, citados por Expansión y El Economista, las unidades en proceso de construcción en Tulum pasaron de 1.466 en 2017 a 13.266 en 2023. La demanda no creció al mismo ritmo: las ventas anuales bajaron de 3.487 viviendas en 2023 a 1.711 en 2025, una caída cercana al 51% en apenas dos años.

El inventario en venta llegó a unas 6.340 viviendas, casi el doble de lo registrado en 2019. Y la velocidad de venta se volvió muy lenta: la absorción mensual por desarrollo pasó de 1,4 viviendas en 2022 a 0,9 en 2025.

El problema también fue el tipo de producto. La inmobiliaria Habitaria explicó a El Universal que muchos desarrolladores construyeron estudios y lofts pequeños, rentables para el constructor, pero todos apostaron por lo mismo al mismo tiempo. Según esa misma fuente, solo cerca del 21% del inventario de vivienda de Tulum está ocupado por residentes, frente al 89% de Cancún. Cuando el turista no llega, casi no hay demanda local que sostenga el mercado.

Menos ingresos por renta vacacional

Miles de departamentos se diseñaron para renta de corta estancia. Según AirDNA, citado por Expansión, los ingresos promedio de las viviendas en Airbnb en Tulum bajaron 14% en 2026 respecto de 2025, y el número de anuncios se redujo 27%, hasta unos 3.600.

Desde el lado local, el director de una inmobiliaria de la zona estimó que la demanda en plataformas de renta vacacional cayó entre 15% y 28%, porque la oferta de departamentos creció mucho más rápido que los visitantes. Algunas desarrolladoras ya ofrecen descuentos de entre 5% y 15%, y Habitaria estima una reducción de precios cercana al 14% en el último año, sin que eso haya bastado para reactivar las ventas.

A esto se suman factores del destino: menos conectividad aérea de la esperada en el nuevo aeropuerto, precios altos para el visitante, dificultades de acceso a las playas y recales de sargazo, que en 2025 fueron considerables en todo el litoral de Quintana Roo.

Preventas que no se terminan

El riesgo más duro lo enfrenta quien compró en plano. Habitaria calcula que hay 608 proyectos activos que quizá no terminen de construirse, y otros analistas identifican unas 7.000 viviendas en distintas etapas cuyo desarrollo es incierto. Cuando la demanda cae, el flujo de las preventas se detiene y algunos desarrolladores se quedan sin financiamiento para terminar la obra.

Hay casos concretos. Compradores del desarrollo Ocean Tulum, vendido desde 2022, denunciaron ante la PROFECO (la autoridad de protección al consumidor de México) que sus departamentos siguen en obra gris y que los reembolsos acordados no han llegado, según reportó The Tulum Times.

Además, en 2025 las autoridades estatales y municipales emitieron alertas públicas sobre 26 desarrollos que operaban sin todos los permisos y autorizaciones exigidos por la ley, algunos de ellos vendiendo en preventa. La recomendación oficial fue verificar los permisos antes de entregar cualquier dinero.

Agua, drenaje y tenencia de la tierra

Un departamento vale lo que vale su entorno. En Tulum, el crecimiento urbano fue más rápido que las redes de agua potable y drenaje, y gremios turísticos han señalado descargas residuales al mar y deficiencias en servicios básicos. La Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Quintana Roo también mencionó la mezcla entre tierras ejidales y propiedad privada como un factor de incertidumbre jurídica.

Para el comprador, esto significa que la rentabilidad no depende solo de su departamento, sino de que el destino siga siendo atractivo, accesible y con servicios.

¿Y qué tiene que ver esto con Ecuador?

Ecuador también tiene destinos de playa que atraen a compradores que buscan rentar por temporada o por plataformas: Salinas, Manta, Olón, Montañita y otros puntos de la costa. Y cada vez más ecuatorianos evalúan comprar fuera del país, incluido el Caribe mexicano, con la promesa de rentas en dólares.

La lección de Tulum no es que el arriendo vacacional sea un mal negocio. Es que una proyección de rentabilidad no es un ingreso garantizado. Cuando muchas personas compran el mismo producto, en el mismo lugar y con la misma expectativa, la competencia baja la ocupación y las tarifas para todos.

Preguntas antes de comprar para arriendo vacacional

1. ¿Quién vive en la zona todo el año? Un destino con población residente resiste mejor una temporada baja.
2. ¿Cuántas unidades similares se están construyendo cerca? La oferta futura importa tanto como la actual.
3. ¿Los números de ocupación vienen del vendedor o de datos independientes? Conviene contrastar con información de plataformas y con propietarios que ya rentan en la zona.
4. ¿Qué pasa si la ocupación baja un 30%? La inversión debe sostenerse también en el escenario prudente, incluyendo alícuotas, mantenimiento, comisiones e impuestos.
5. ¿El proyecto tiene todos sus permisos? Licencias de construcción, aprobaciones municipales y factibilidad de servicios.
6. ¿La tierra tiene un historial de dominio limpio? Revisar la escritura, el certificado de gravámenes y la historia de dominio.
7. ¿Hay agua, alcantarillado y vías suficientes? Sin infraestructura, la demanda turística no dura.
8. ¿Qué garantías tiene el dinero entregado en preventa? Fideicomiso, cronograma de obra, penalidades y condiciones de devolución.
9. ¿Podría venderse o arrendarse a largo plazo si el negocio vacacional no funciona? Un buen inmueble debe tener más de una salida.
10. Si es en el extranjero, ¿cómo se defenderían sus derechos a distancia? Los reclamos desde otro país son más lentos y costosos.

Conclusión: patrimonio con base real

Tulum demuestra que un destino de moda puede pasar del entusiasmo a la sobreoferta en pocos años, y que quien compra solo sobre una promesa asume el riesgo mayor.

Una propiedad terminada, con historial verificable y demanda comprobada, no está libre de riesgos, pero permite ver lo que se compra: el inmueble existe, sus papeles pueden revisarse, el barrio ya funciona y es posible conocer cuánto se arrienda o se vende algo similar. Una preventa comprada solo por la rentabilidad proyectada depende de que todo salga bien en el futuro.

Construir patrimonio no consiste en encontrar la promesa más alta, sino en tomar decisiones que se puedan verificar.

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Nota: las cifras citadas provienen de reportes de prensa y estudios de mercado de 2025 y 2026, y pueden variar según la fuente. Esta información es referencial y no constituye asesoría de inversión.