¿ La reforma del Reglamento a la Ley de Propiedad Horizontal afecta a tu ciudadela?
Agosto 6 de 2026
¿La reforma de Propiedad Horizontal afecta a tu ciudadela?
En los últimos días se ha generado bastante confusión. Muchas personas creen que el Decreto Ejecutivo 462 (publicado en agosto 2026), que reforma el Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal, también afecta a las grandes urbanizaciones y ciudadelas de Guayaquil y alrededores.
Eso no es correcto.
¿Qué cambió realmente?
El Decreto 462 reforma el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Entre las principales novedades está:
- La mora en el pago de alícuotas se genera automáticamente desde el día siguiente al vencimiento.
- Se pueden restringir áreas y servicios comunes no esenciales (piscinas, gimnasios, salones comunales, canchas, BBQ, parqueaderos de visitas, etc.) a quienes estén en mora.
- Los morosos pierden el derecho a voto en asambleas y a ocupar cargos de administración.
- Se fortalecen los mecanismos de cobro y se exige más transparencia a las administraciones.
Estas medidas son importantes, pero solo aplican dentro del régimen de Propiedad Horizontal.
Ejemplo de conjunto residencial bajo régimen de Propiedad Horizontal
¿A quién sí aplica?
La reforma solo rige para los inmuebles que están formalmente constituidos bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Es decir:
- Edificios de departamentos
- Conjuntos residenciales (casas o villas) que tienen declaratoria de Propiedad Horizontal
- Desarrollos donde existen bienes de dominio exclusivo y bienes comunes, con alícuotas, asamblea de copropietarios y administración formal
¿A quién NO aplica?
No aplica automáticamente a las grandes urbanizaciones o ciudadelas tradicionales, aunque tengan garita, seguridad o cuota de mantenimiento.
Muchas ciudadelas y urbanizaciones de Guayaquil, vía a la Costa, Samborondón o La Aurora tienen calles de dominio público, lotes independientes y solo un comité de vecinos. En estos casos, la reforma del Decreto 462 no les da facultades nuevas.
Ejemplo de gran ciudadela / urbanización tradicional
La diferencia no es el nombre (ciudadela, urbanización o conjunto). Lo que realmente importa es si el inmueble está o no constituido bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
| Tipo de desarrollo | ¿Le aplica el Decreto 462? |
|---|---|
| Conjunto residencial con Propiedad Horizontal | Sí |
| Edificio de departamentos | Sí |
| Ciudadela / urbanización con PH declarada | Sí |
| Gran urbanización o ciudadela tradicional (sin PH) | No |
Consejo práctico
Si vives o administras una ciudadela o urbanización y te están diciendo que “ahora pueden prohibirte la piscina por estar atrasado”, pregunta primero:
¿Este desarrollo tiene declaratoria de Propiedad Horizontal inscrita?
Si la respuesta es no, la reforma del Decreto 462 no les otorga esas facultades automáticas.
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