¿EXCLUSIVIDAD O AUTORIZACIÓN?

CONTRATO EN AUTORIZACIÓN: El acuerdo en autorización es la denominación verbal o escrita en la que el propietario "autoriza" a determinada persona, agente, profesionales de otras ramas, vecinos y parientes le ayuden en la promoción, venta o alquiler de una propiedad.

En primera instancia se podría percibir que con el acuerdo de autorización, al tener más participantes de por medio, se tendrá mayores posibilidades de poder lograr una pronta venta, pero permítanos manifestarle, con base a nuestra experiencia, que esto no es así.

A continuación los ocho motivos que tornan poco eficientes los acuerdos en autorización:

1) ESCASA RELACIÓN DE CONFIANZA ENTRE LOS PARTICIPANTES.

Regularmente los "encargados de la promoción" no cuentan con la información legal del inmueble (los propietarios se reservan está información por la falta de confianza), y aunque de conseguir tenerla, dudan de presentarla a su interesado hasta las últimas instancias de la negociación, temen correr el riesgo de quedar por fuera de la venta y perder su "comisión" si este interesado llegase a conocer el nombre o número de teléfono del dueño de la propiedad; imagínese la incomodidad de una visita al inmueble con el número de teléfono del dueño pegado en sus letreros. Hoy en día más de la mitad de los interesados en hacer la compra de una vivienda buscan conseguir como descuento la comisión del agente y se arriesgan a buscar negociar directamente con los propietarios.

Producto de lo anterior se manifiesta también en un dato bastante interesante: “el 80 % de negociaciones, en donde no se entrega la documentación inicial para su revisión suele caerse al momento de llegar a notaría o ingresar los papeles al Banco”. Desconocer la existencia de gravámenes o demandas en el Registro de la propiedad ocasiona desconfianza, disgustos y malestar en los interesados.

2) ESCASA O POCA CAPACIDAD DE COMPARTICIÓN CON OTROS "CORREDORES" O AGENCIAS. 

Temor a compartir la propiedad por miedo a perder a su interesado o al propietario ya que al intervenir otro corredor o agencia puede este luego ir y presentar directamente clientes al vendedor dejándolo por fuera de la negociación. Evidentemente esta situación disminuye extremadamente la capacidad de promoción de su propiedad en el mercado inmobiliario, notará que existen muchas publicaciones en el mercado en dónde ni si quiera se aprecia la foto de la fachada, peor aún su ubicación exacta por temor a la posible “usurpación” del inmueble. 

3) POCA PROMOCIÓN DEL INMUEBLE.

A más de los riesgos descritos en el párrafo anterior que influyen en una baja promoción, se suma la incertidumbre de que en cualquier momento el dueño o alguien más termine vendiendo la propiedad lo que traería consigo la pérdida de su inversión en tiempo y dinero. Dicho esto, son pocos los encargados de promocionar en autorización que le invertirán unos  dólares en la publicidad de ese inmueble, siendo este el factor más determinante en la labor de corretaje. 

4) DESCOORDINACIÓN EN VISITAS, FALTA DE LLAVES.

El acuerdo de autorización mayormente implica la no proporción de llaves, trayendo consigo los problemas de coordinación asociados a estar sujetos a la disponibilidad de una tercera persona que puede ser o no ser directamente el dueño. 

5) CERO RENDICIÓN DE CUENTAS.

Es muy común por parte de los propietarios sentirse cómodos al saber que tienen "muchas personas corriendo el inmueble sin ningún compromiso con nadie". De la misma forma una vez perdido los seis primeros meses, es muy común oír de estos propietarios que durante todo ese tiempo solo vieron una o dos veces a la mayoría de sus " corredores" quiénes incluso nunca le presentaron una sola oferta, informes de gestión del trabajo realizado o lo ocurrido en torno a la exposición de su propiedad en el mercado.

6) BAJO NIVEL DE ASESORÍA EN EL PROCESO DE VENTA Y FORMAS DE PAGO. 

En estos tiempos transaccionar un Bien Raíz en condiciones favorables para ambas partes requiere de una labor consultiva, multidisciplinaria y totalmente investigativa de mercado. Debido a las plataformas digitales existentes son pocos los usuarios mal informados, sí la persona "encargada" no goza de experiencia y conocimiento de causa, la única alternativa para el cierre de la venta será sacrificar el precio.

7) PROBLEMAS ASOCIADOS AL BAJO PAGO DE HONORARIOS. 

Los contratos en autorización usualmente van de la mano con pago de comisiones muy por debajo de lo que la Ley faculta cobrar. Es común escuchar de estos agentes la negatividad que tienen en compartir sus propiedades y lo presurosos que se muestran por cerrar la transacción, más vale asegurar algo de poco, que nada de nada.

8) DESCUIDO EN EL PRECIO DE VENTA Y MATERIAL PUBLICITARIO. 

Al no existir un representante que regule la promoción del inmueble en el mercado es común encontrar una misma propiedad con diferentes precios, descripciones, medidas, material fotográfico y multimedia de baja calidad que desfavorece enormemente la capacidad y potencial que tiene la propiedad. 

CONTRATO EN EXCLUSIVIDAD: A diferencia del contrato anterior, el acuerdo de Exclusividad es la denominación por escrito a través de la cual el propietario encarga la total responsabilidad del alquiler o venta de su inmueble a un AGENTE INMOBILIARIO, mismo que puede trabajar como Corredor Profesional Independiente acreditado para ejercer está labor o a través de una AGENCIA INMOBILIARIA normada por la Superintendencia de Compañías, Servicio de Rentas Internas y la Unidad de Análisis Financiera y Económico del Ecuador.

En un acuerdo de exclusividad existe un compromiso formal de por medio entre este profesional, agencia y usted, dicho compromiso les permitirá ejercer su trabajo de manera prolija y segura, compartiendo la posibilidad de promoción y comisión no solo a través suyo sino a través de todo su equipo de agentes más las inmobiliarias pertenecientes a la asociación de corredores locales y nacionales, es decir tendrá la posibilidad de exponer su propiedad a más profesionales pertenecientes a esta rama, que se dedican a tiempo completo a esta actividad y cuentan también con una cartera de clientes interesados, con las herramientas correctas de filtración, así como el conocimiento legal, de marketing y financiero que asegurará la transacción de principio a fin.

Siendo la Exclusividad un tema muy delicado, sería muy irresponsable de su parte no reunirse con al menos tres Corredores Profesionales o agentes representantes de las Inmobiliarias y solicitar expongan su plan de trabajo; recuerda que el compromiso de promoción no solo debe recaer en el nombre de una marca sino en la seriedad y diligencia con la que actúan sus agentes asociados y su equipo de trabajo.

Nota: Cuando no hay Exclusividad la inversión en recursos y tiempo se reduce en más de un 90% y en este mercado sí no se invierte en publicidad, en material multimedia y actividades de demostración los inmuebles demorarán el doble de tiempo en transaccionarse o como en los casos más extremos no llegar a venderse o alquilarse nunca.